Quelle: LHM, Kommunalreferat Städtisches Vermessungsamt

Sozialgerechte Bodennutzung

Der Münchner Weg

Die „Sozialgerechte Bodennutzung“, genannt SoBoN, ist ein Instrument, das seit nunmehr 20 Jahren seinen Platz in der Stadtplanung der Landeshauptstadt München hat. Es ist aus den Bebauungsplanverfahren, die auch in den letzten Jahren wieder zu neuen Stadtquartieren (z.B. Arnulfpark oder Hirschgarten) geführt haben, nicht mehr wegzudenken. An den Baukränen, den neu gebauten Wohn- und Geschäftshäusern, Kindergärten und grünen Inseln im Häusermeer erkennen die Münchner Bürgerinnen und Bürger die Wirksamkeit der SoBoN-Grundsätze in der Praxis. Ansonsten ist die SoBoN eher ein Thema für die Fachwelt, bestehend aus der Bau- und Immobilienwirtschaft, spezialisierten Rechtsanwaltskanzleien und vielen anderen. Sie hat Vorbildcharakter für andere Städte im In- und Ausland.

Was ist die SoBoN?

Die SoBoN ist ein Regelwerk für den Abschluss städtebaulicher, d.h. planungsbegleitender Verträge und Vereinbarungen. Sie sorgt für Transparenz der Verhandlungen, Kalkulierbarkeit der Kosten und Bindungen für die Investorenseite und die Stadt, sie sorgt für Gleichbehandlung der Vertragspartnerinnen und -partner. Die SoBoN beruht auf der Einsicht, dass wünschenswerte und erforderliche städtebauliche Planungen in der Regel - bei allen Vorteilen für die urbane Entwicklung - mit großen wirtschaftlichen Belastungen für Städte und Gemeinden verbunden sind, die aus den allgemeinen Haushaltsmitteln nicht vollständig finanziert werden können. Soll die Stadtplanung trotzdem kontinuierlich weitergeführt werden, bleibt nur die Alternative, auch die Planungsbegünstigten, denen primär die Vorteile in Form von planungsbedingten
Grundstückswertsteigerungen zufließen, zur Finanzierung der Voraussetzungen und Folgen solcher Planungen mit heranzuziehen und bestimmte Planungsziele vertraglich zu verankern. Dabei muss den Betroffenen aber ein angemessener Teil des planungsbedingten Wertzuwachses verbleiben, damit ein Investitionsanreiz besteht und die individuellen Kosten - einschließlich eines angemessenen Ansatzes für Wagnis und Gewinn - gedeckt werden können. Soweit Maßnahmen von der Planung ausgelöst, also ursächlich sind, tragen die Planungsbegünstigten die Verantwortung für

  • den Ausbau der Erschließungsstraßen und örtlichen Grünflächen einschließlich der Bereitstellung der dafür nötigen Grundstücke, 15 Jahre SoBoN 1994 – 2009, Referat für Stadtplanung und Bauordnung/Kommunalreferat
  • die soziale Infrastruktur für Kinder, von der Kinderkrippe bis zur Grundschule, in der Regel in Form eines Finanzierungsbeitrags und durch Grundstücksbereitstellung,
  • einen angemessenen Anteil geförderten Wohnungsbaus am neu geschaffenen Wohnungsbaurecht, die sogenannte Förderquote von 30 % zu Gunsten der Wohnungssuchenden mit unteren und mittleren Einkommen,
  • den Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft und
  • Planungskosten sowie die zügige Verwirklichung der Planungen (Baupflicht).

Die Regeln der SoBoN stellen dabei sicher, dass den privaten Investorinnen und Investoren trotz dieser Belastungen mindestens ein Drittel der planungsbedingt ausgelösten Wertsteigerung ihrer Grundstücke verbleibt. Die SoBoN im Allgemeinen und die städtebauliche Verträge und Vereinbarungen im Besonderen beruhen auf Konsens und gutem Einvernehmen der Beteiligten.

Seitdem der Stadtrat zum ersten Mal einen Beschluss zur SoBoN gefasst hat - das war im Jahr 1994 - sind nun 20 Jahre vergangen, angesichts des lebendigen Planungsgeschehens in unserer Millionenstadt keine ganz kurze Zeitspanne. In dieser Zeit beschäftigte sich der Stadtrat noch einige Male mit diesem Instrumentarium; zuletzt passte er im Jahr 2006 die Verfahrensgrundsätze zur „Sozialgerechten Bodennutzung“ den gewandelten Verhältnissen an. Auch dies geschah in bewährter Weise im Konsens mit der Bau- und Immobilienwirtschaft. Das „Prinzip SoBoN“, die Lastenübernahme durch die Privaten, stand jedoch weder damals noch heute in Zweifel. Dies ist ein guter Grund, des 20. Geburtstags der SoBoN zu gedenken. Der Münchner Weg bewährt sich auch in wirtschaftlich kritischer Zeit und gibt die nötigen Impulse für eine kontinuierliche Entwicklung unserer Heimatstadt - zum Nutzen der dort lebenden und arbeitenden Menschen.

Quelle:
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung