Quelle: LHM PLAN, Fotograf: Edward Beierle

München Modell

Evaluierung und Anpassung der Förderprogramme für die mittleren Einkommensgruppen (München Modell)

Ebenso wie die Förderprogramme für die unteren Einkommensgruppen haben sich auch die Förderprogramme für die mittleren Einkommensgruppen sowohl für Miete wie auch für Eigentum im Grundsatz bewährt. Soweit erforderlich, wurden sie im Rahmen der jährlichen Erfahrungsberichte zum Vollzug von „Wohnen in München IV“ angepasst. Beispiele dafür sind die Verlängerung der Bindungsdauer im München Modell- Eigentum und im SoBoN-Eigentum (2008), die Einführung einheitlicher Regelungen für die Mietsteigerungen im geförderten Mietwohnungsbau auf städtischen Grundstücken (2009) oder der Beschluss zu den Kaufpreisobergrenzen im München Modell- Eigentum (2010). Die Entwicklungen bei den Grundstückspreisen, die insbesondere die Vorhaben von Genossenschaften und Baugemeinschaften belasten, machen auch auf der Förderseite Anpassungen erforderlich.

München Modell-Miete

Das München Modell-Miete wurde in „Wohnen in München III“ im Jahr 2001 mit einer zweifachen Zielsetzung eingeführt. Zum einen sollte der Mietwohnungsbau in München, der seinerzeit fast zum Erliegen gekommen war, neue Impulse erhalten. Zum anderen sollten damals auch in Zeiten stark steigender Mieten (Höhepunkt in 2002 mit Erstvermietungsmieten im Neubau, gute Lage bei rund 13,50 €/m Wohnfläche monatlich, netto kalt) für die mittleren Einkommensgruppen bezahlbare Neubauwohnungen bereit gestellt werden.

Nachdem die ersten Fertigstellungen in eine Phase fielen, in der die Mieten deutlich sanken, die Programmkonditionen aber von weiter hohen Mieten ausgegangen waren, ergaben sich in der Anfangsphase Probleme bei der Vermietung. Mit zusätzlichen Förderungen bei den ersten Projekten und Nachjustierungen bei den Programmkonditionen konnten die Startschwierigkeiten überwunden werden. In der Folge wurden bisher fast 1.200 WE in 33 Vorhaben gefördert.

Der Zugang zum München Modell-Miete soll deshalb für Haushalte bis zur Einkommensstufe 7 bzw. nach WFB 2012 neu Stufe IV (siehe Tabelle 6) geöffnet werden. Dabei wurde berücksichtigt, dass gerade 1- und 2-Personenhaushalte bei den bisherigen staatlichen Förderobergrenzen sehr häufig aus der Förderung gefallen sind, weil die Einkommensgrenzen seit vielen Jahren nicht angepasst wurden. Viele dieser Haushalte verfügen demnach nicht über ein Einkommen, mit dem sie sich in München freifinanzierte Wohnungen leisten können.

Nachdem Haushalte der Einkommensgruppe 7 in der Lage sind, höhere Mieten zu tragen als die bisherigen Zielgruppen, sollte der Rahmen für die festzulegende Eingangsmiete von bisher zwischen 7,50 € bis 10,20 €/m² Wohnfläche monatlich für diese Einkommensgruppe auf eine Obergrenze von 11,00 €/m² Wohnfläche monatlich (netto kalt) ausgeweitet werden.

Da in Zeiten knapper Flächenreserven aus der Sicht der Stadt eine längere Bindungsdauer immer wichtiger wird, soll das München Modell-Miete um eine Variante mit einer von 25 auf 40 Jahre verlängerten Bindungsdauer erweitert werden. Zum Ausgleich für die verlängerte Bindung wird eine Erhöhung des maximalen Förderdarlehens von 750 €/m² Wohnfläche auf 1.250 €/m² Wohnfläche für angemessen erachtet.

München Modell-Eigentum

Das 1996 eingeführte München Modell-Eigentum ermöglicht durch günstige Kaufpreise und zusätzliche staatliche Finanzierungshilfen (Bayerisches Zinsverbilligungsprogramm und Darlehen aus dem Bayerischen Wohnungsbauprogramm) vor allem Haushalten mit Kindern und mittlerem Einkommen, die in München oder dem Umland wohnen und arbeiten, bezahlbares Wohneigentum in der Stadt zu erwerben (Variante Selbstnutzung) oder zu mieten (Variante Kapitalanlage und Vermietung).

Der Ansatzpunkt des Programms ist eine Grundstücksförderung. Städtische Grundstücke werden zu festen, lageunabhängigen Verkaufspreisen in der Regel nach Durchführung eines Ausschreibungsverfahrens mit Auswahlbeschluss an Bauträgerinnen und Bauträger, Baugemeinschaften oder auch Genossenschaften mit entsprechenden Bindungen und Auflagen vergeben. Diese errichten darauf Wohneigentum und verkaufen es zu von der Stadt im Auswahlverfahren bzw. im Grundstückskaufvertrag festgelegten Preisen an berechtigte Selbstnutzerinnen und Selbstnutzer oder Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger bzw. bauen für ihre Mitglieder. Die Zugangsvoraussetzungen für die berechtigten Haushalte sind bis auf das Kriterium „kein Immobilienbesitz“ weitgehend mit dem München Modell-Miete identisch.

Das Programm hat sich in mittlerweile 15 Jahren bewährt und wurde mehrmals bedarfsgerecht angepasst (z. B. Bindungsdauer, Verkaufspreise, Zugangsvoraussetzungen). Bis Ende 2010 wurden mehr als 1.800 WE gefördert.

 

Quelle:
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung